貸し工場
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■　貸し工場について

貸し工場について今日から書いて行きたいと思う。
貸し工場といっても、自由に勝手に使えるわけではなく、そこには貸し工場独特の法律が存在する。
法律違反はいけない行為だ。
だから貸し工場を考えてる方は是非知っていてほしいと思う。

貸し工場といっても、基本的には普通の不動産の賃貸借と変わりない。
貸し工場を取り扱う業者はまず宅建主任の免許が必要となる。
宅建主任の免許も持たずに貸し工場を扱うと刑事罰が科される。
不動産というのは本当に難しいからだ。
ただの不動産でもこんなに難しいのに、貸し工場となると他にも色々な制約がでてくる。
今日は貸し工場についてアウトラインを言いたいと思う。


貸し工場を扱う上で知っておきたい法律はまず民法だ。
他には工場立地法。
これは貸し工場の立地の条件に関する制約を記した法律。
次に特定工場における公害防止組織の整備に関する法律 。
これも貸し工場とは切っても切りきれない。
あと貸し工場については都市計画違法というものも知っておく必要がある。。
貸し工場が食品を扱うようだったら、食品衛生法も絡んでくる。
人を雇うのだったら、労働基準法等の労働法も知っておく必要がある。
貸し工場を扱うには、その使い道にあわせた法律の知識が必要となってくる。
そんな時に役に立つのがそれぞれの専門家だ。

貸し工場の貸し借りについては不動産屋、つまり宅建主任だ。
貸し工場の行政手続きについては行政書士。
貸し工場の内部の労働環境については社会保険労務士。
万一訴訟にまでなったら弁護士。
というふうに、貸し工場にゆかりのある専門家は意外と多い。

これらを細かく見ていくことでリスクの少ない物件を探せるはずだ。
だから貸し工場について明日からも見て行きたいと思う。

■　貸し工場の法律について�@
貸し工場について今日から個々に見て行きたいと思う。
貸し工場には工場立地法という法律が絡んでくる。
目的のところを抜粋してみたいと思う。
貸し工場の法に限らず、法を読む時は目的を把握する必要がある。
第一条 　この法律は、工場立地が環境の保全を図りつつ適正に行なわれるようにするため、工場立地に関する調査を実施し、及び工場立地に関する準則等を公表し、
並びにこれらに基づき勧告、命令等を行ない、もつて国民経済の健全な発展と国民の福祉の向上に寄与することを目的とする。
つまり、貸し工場の立地は環境に配慮しなきゃならんよ、とうたっている。
貸し工場にかぎらず、工場は事前に役所の調査が必要だ。
こうして調査された事項は帳簿にきさいされ、貸し工場や工場建立の際の参考資料として提供される。
貸し工場を借りるときはこの帳簿を見たほうがよいだろう。

貸し工場は環境に大変影響を及ぼすため、様々な届出が必要となってくる。
氏名、貸し工場の面積、図面。
その届出事項はとても多い。
貸し工場に限らず、工場というのは環境に影響を与えやすいからだ。
貸し工場を借りる時にはこの環境というものに細心の注意を払わなければならない。

自然を考えなければならないことはこの法律でもうたっていることから、貸し工場もこれを考慮した使い方が必要だ。
１９７０年代は公害問題が頻繁に起こった年だった。
貸し工場や自前の工場から、廃液等を垂れ流していた。
だからこういった法律ができた。
貸し工場だからどう扱ってもいいや。という考えで借りてはいけない。

貸し工場や自前の工場について他に特定工場における公害防止組織の整備に関する法律というものもある。
公害防止組織についての法律だ。
組織がなければ公害の防止はできないから。
貸し工場といっても公害については深く考えなければならない。

■貸し工場の法律�A

貸し工場の法律といてもの工場立地法だけではない。
貸し工場にもっとも関係深いものといったらやはり民法だろう。
民法は貸し工場についての賃貸借契約についてのことが書かれている法律だ。
貸し工場についての賃貸借契約の結び方、債務不履行の問題、担保責任の問題。
これらについて書かれている基本となる法律だ。
これがなければ貸し工場を借りるだの貸すだのは成立しない。

しかし、貸し工場というのはなにも民法だけが絡んでくるのではない。
商法も大いに絡んでくる可能性もある。
貸し工場だから不動産登記法で登記の問題もある。
借地借家法もからんでくる。
貸し工場は様々な法律から制約をうけている。
契約書は公正証書にしないといけないだろう。
なぜなら借地借家法では商業用の貸し工場の賃貸借契約は公正証書が要件だった・・・はず。
でなければ貸し工場は不安定な権利関係に置かれるからだ。

あとどういうものがあるだろうか。
貸し工場で人を雇えば厚生年金法、健康保険法、労働基準法がからんでくる。
貸し工場の工場長や、安全責任者なども決めなければならない。
クリーニングの工場を始めるつもりならクリーニング師の免許保持者も必要だ。
貸し工場で食品を扱うなら食品衛生法に定める衛生責任者を決める必要がある。
ただし、衛生責任者は講習をうけなければならないことが法令で決まっている。

貸し工場の家賃も法律行為だ。
大体所有者と協議して決めるだろうが、決め方も契約自由の原則といって民法の定めがある。
貸し工場の家賃が途中で値上がりして、それに不満があれば、供託法に書かれている供託という手もある。
供託というのは、例えば貸し工場の家賃を今まで通りにお願いしたいという時は、法務局に同じ額を供託すればそれで貸し工場の家賃を払ったことになる。
なんとも貸し工場の法律はいっぱいだが、使えればこれほど便利なものはない。

次回は貸し工場についてのそれぞれの専門家の使い方をみていきたい。

■　貸し工場と宅建主任

貸し工場の貸し借りを斡旋するには宅建主任の資格がいる。
貸し工場はこの資格がないと扱えない。
宅建主任はいわゆる不動産屋だ。
貸し工場に限らずあらゆる不動産はこの資格がなければダメだ。
これなくして貸し工場の斡旋をすると、その斡旋業者には刑事罰が科される。
土地建物を扱うということは専門の知識がいるからだ、

貸し工場に一番ゆかりのある法律であろう都市計画法も宅建主任者は熟知している。
試験に出題されるからだ。
しかもけっこうな量が。
貸し工場を扱う上で考慮しなければならないのが都市計画法である。
都市というのは無制限に作られているのではなく、貸し工場等の工場はこの計画に沿って建てられている。
この計画がなければ色々な建物が乱立してしまうからだ。
貸し工場の賃貸借を考えるとき、不動産屋さんはこれを考えるのではないだろうか。
「どこの貸し工場がクライアントに最適だろうか。」
「その貸し工場を貸す際に、都市計画法の流れも考慮したほうがいいな。」
など、色々考えると思う。
貸し工場を扱う不動産屋さんはたくさんあるが、こういった細かいこともキッチリ説明してくれるところがいい店だろう。
貸し工場とはいえ、変なものはつかまされたくはない。
こういった気配りのできる業者はいい貸し工場の物権を紹介してくれるだろう。
また、そういった不動産屋さんが長く商売を続けられるのだと思う。

このように貸し工場を扱う宅建はなかなか骨が折れる。
貸し工場の貸主と借主の間にたって、クレームの処理や家賃の処理などもこなさなければならない。
貸し工場という大きな物件になれば、その気の使いようも半端ではないだろう。
だからこそ貸し工場を扱うには国家資格を通らなければならないことが良くわかる。
ネットで「貸し工場」と検索を掛けると、本当に色々な業者がいるようだ。
地域にあった業者を選ぶのが一番いいと思う。
できれば貸し工場を借りる前に、その業者さんと顔を合わせたほうがいいのではないだろうか？

■　貸し工場と社労士

貸し工場と社会保険労務士という課題で今日は書きたいと思う。
貸し工場を扱う上で、なんとも頼もしい存在が社会保険労務士、社労士である。
貸し工場を借りた場合、当然のことながらその工場は工場として機能させる目的だと思う。
大きいものだから当然人を雇うだろう。
そこで活躍するのがこの職業の人たちだ。

貸し工場は借りてすぐに機能はしないだろう。
貸し工場で働く人がいて、初めて稼動する。
ただ、人を雇うには社会保険の手続きだの年金の手続きだの、就業規則の作成だのをしなければならない。
貸し工場は借りてそれでオッケーではないのだ。

そのメンドクサイ手続きをしてくれるのが社労士だ。
貸し工場で働く人と、雇用主との間に立ってくれることもあるし、主に雇用主の手続きを代理する。
貸し工場を借りる前に、社会保険労務士を探しておくのもいい手だと思う。
宅建主任はこういった人たちとつながりがあることがおおいので、聴いてみるのもいいかもしれない。

貸し工場で人を雇う場合の法律を少し見ていこう。
まず欠かせない法律が労働基準法だ。
貸し工場を借りて人を雇う場合、この法律に抵触してはいけない。
例えば労働時間の超過、例えば賃金の一方的カット、一方的解雇。
これらは全て法律違反だ。
そんなことをしていると貸し工場にある日突然労働基準監督署から臨時検査が入ることだってありうる。
貸し工場を借りようとする経営者はここをまず押さえる必要がある。

他にも貸し工場を借りる際には様々ある。
男女機会均等法、PL法、失業保険法、労働組合法・・・。
本当に数えたらきりがない。
だから貸し工場を借りる際には社労士に一度相談することを強く勧める。
彼らはこれらの法律のプロなのだ。
難しい国家試験を通ってきているのである。


■　貸し工場の探し方

貸し工場を探す時に気をつけたほうがいいことはなんだろうか。
貸し工場を探すにはまず、都市計画法を知る必要がある。
都市計画法によって街は作られているからだ。
貸し工場を探す前に、まず役場や役所に寄って都市計画図を購入するのがいい。
これには工業地域が色別で載っており、貸し工場もその中にあるはずだからだ。
この地図は貸し工場を探す時にはとても便利だ。
色分けしてあるし、見やすい。
市区町村によって売っていないところもあるかもしれないが、貸し工場を探す際には、ぜひ問い合わせてほしい。

次にそれが終わったら、貸し工場の仲介をしている不動産屋探しだ。
これはネットで調べればすぐ見つかるだろう。
貸し工場を扱っている不動産屋は東京、埼玉、大阪あたりの都市部では多いだろうが、田舎ではなかなかないかもしれない。
田舎で貸し工場を借りるとなったら、一軒一軒の所有者に直接問い合わせてみるしかないのではないだろうか？

ちなみにこの貸し工場についてのページは僕の独断と偏見で書かれているため、プロの意見としてではなく素人の意見として貸し工場についてを聞いていてほしい。

貸し工場の物件が何件か決まったら、それは実際に見てみなければならない。
見なければ、物件というのは信用がおけないからだ。
それが貸し工場でも住宅でも同じだ。
あとからその貸し工場に欠陥があったとしても、その契約書如何によっては取り消せなくなるからだ。
実物を目で見る。
これは貸し工場に限らず、どんな不動産を借りる時にも、絶対に行わなければならないところだろう。

あとは意外なところで地名に気をつけてみる。
貸し工場を借りようとしているところの地名の漢字に「さんずい」がついていれば、そこは昔、水がでていた土地だそうだ。
今は土建技術が発達しているから、貸し工場を借りる際にはそこは気をつけなくてもいいかもしれない。
これは貸し工場を扱っているだろう不動産屋さんが言っていたことなので、信憑性はある。

■　貸し工場の使い道

貸し工場の使い道を今日は探していきたいと思う。
貸し工場と一言で言っても、その用途は本当に様々である。
もちろん工場として使われなければならない貸し工場。
これを倉庫として使ってはいけない。
そんな貸し工場は工場ではなく、倉庫であり、それには倉庫業の許可が必要だからだ。

貸し工場の使い方の種類としては、僕はまず菓子工場が思い出される。
別にジョークのつもりはない。
近隣に菓子工場があるからだ。
貸し工場を菓子工場として使う場合、食品衛生法の許可がいる。
貸し工場で菓子を作るのだから、衛生面で非常に気を使わなければならないのは当然のこと。
食品衛生法はとても大事な法律である。
貸し工場を借りて菓子工場を経営するつもりの人はまず保健所か行政書士に相談しにいくといい。

次に貸し工場といって思い出すのが金属工場だ。
僕が住んでいた八戸市に金属工場があるから思い出したわけだが・・・・。
貸し工場を金属工場として使う場合、海が近いところを選んではどうかと思う。
貸し工場はおそらく海の近くにおおいのではないだろうか。
それはおそらくその貸し工場が都市計画法により、海の近くの工業地域に入っているからだと思う。
重工業を貸し工場で営む場合には、海の近辺を探すのがいいだろう。

次に貸し工場といって思い出すのが自動車の工場だ。
これはよくテレビで観るからおもいだしたのだけれども・・・・。
貸し工場で自動車を作る、というのはあるのだろうか。
というのも大手の自動車産業は貸し工場を借りるまでもなく自社の工場を持っているからだ。
自動車関連の貸し工場の需要としては、下請けなんかの借り手がおおいのではないかと思う。

自動車を使った貸し工場には、さまざまな許可が絡んでくる。
破砕作業を行うのなら、自動車の破砕の許可を得てから貸し工場を使う必要がある。
なんともメンドクサイがしかたがない。

■　貸し工場と契約書

貸し工場を借りる際は契約書を交わす必要がある。
貸し工場を契約書なしで借りてしまうと、あとでトラブルのもととなる。
貸し工場の権利関係はきっちりけじめをつけておくべきだ。
そうすれば、あとで借主も貸主も嫌な思いをしなくてすむ。

貸し工場を借りる際には、おそらく公正証書がまかれるであろう。
それは借地借家法に、「商売で借りる不動産は公正証書で書いたほうがいいよ」と書かれているからだ。
この公正証書でビジネス用に貸し工場を借りる契約書を作ると20年の短期で借りることができる。
もちろん貸し工場の賃貸借期限はこれより長く設定できる。
公正証書に記載すればいい。

貸し工場を契約書なしで借りるとどうなるだろうか。
考えただけでもトラブルになるのは目に見えている。
時間が経てば経つほど、貸し工場の借主の意見と貸主の意見は違ってきてしまうだろう。
なぜなら、貸し工場のことだけでなく、人の記憶というのは時間が経つにつれて消えてゆくものだから。
「貸し工場の家賃は２０万円だ」と主張する借主に対し、「いや！30万円と決めたはずだ！」と主張する借主。
などということもありえる。
だから貸し工場の契約を交わす際には、その契約内容を書面にきっちり残す必要がある。

これは家賃だけの話じゃない。
貸し工場はいつまで、そして、もし物件に瑕疵があった場合はどうするのか。
貸し工場の又貸しはオッケーなのかなど。
決めることは本当にいっぱいある。
それを書面なしで人の記憶力だけで覚えておこうというのは無理がある。

これは貸し工場に限ったことではない。
世の中のあらゆる契約にはこれが必要となってくる。

土地も関係ない。
貸し工場が東京にあろうが、埼玉にあろうが、大阪にあろうが、神奈川にあろうが、京都にあろうが、愛媛にあろうが。
法律は日本であればどこでも適用されるので、貸し工場を扱う際には契約書を交わしてはいかがだろうか。

■貸し工場と環境保護

貸し工場を借りる際には環境の保護を考えなければならない。
貸し工場は廃液や廃棄物の処理の方法を持っていなければだめだ。
環境問題は今盛んに騒がれている。
貸し工場を借りる人も貸す人もちゃんと環境は考えなければだめだ。

貸し工場の賃貸借を考えているひとはＩＳＯを取得するのも一つの手かもしれない。
これは例えば貸し工場での作業の手順や、環境への配慮の仕方などが規格化されたものだ。
これに従った処理をしていけば、環境にも優しいことになる。

貸し工場を借りる人は環境に配慮すれば、別の面でメリットもある。
企業イメージだ。
この企業イメージというのはことのほか重要だ。
貸し工場を借りて起業しようとしている企業の人は環境問題を考えることは確かなイメージアップにつながる。
最近では店舗の周りのゴミを従業員が拾う企業まででてきた。
貸し工場だって例外ではなく環境を大事にしている姿勢というのは消費者は鋭く見ているもの。

もし貸し工場を使って事業をするなら、環境に配慮した器具や施設が必要となってくる。
お菓子工場の貸し工場だったらゴミの問題がある。
出るゴミの量は半端ではないからだ。
重工業の貸し工場だったら廃液の処理の問題があるだろう。
とはいえ、今日の技術は進歩しているから、廃液を無害なものに変えてから捨てるという技術もあると聞いている。

貸し工場と環境保護はけっこう密接なつながりがあり、それを大事にすることは自分にもプラスとなるのである。

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